Rà soát pháp luật: Chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở

Theo các chuyên gia, việc chấp nhận chủ trương đầu tư được coi là một trong những thủ tục đầu tiên mà doanh nghiệp phải thực hiện khi triển khai dự án đầu tư, tuy nhiên, thủ tục này được quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở lại tồn tại chồng chéo, thiếu thống nhất khiến các cơ quan quản lý lúng túng trong áp dụng và nhà đầu tư gặp khó khi thực hiện các thủ tục đầu tư.

Cụ thể, theo quy định tại các Điều 30, 31, 32, 36 Luật Đầu tư 2020: Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với một số dự án đầu tư tùy thuộc vào lĩnh vực, địa điểm, quy mô vốn đầu tư, hình thức sử dụng đất của dự án.

Trong đó, những dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư thường là những dự án ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, dự án có quy mô vốn lớn…

Như vậy, đối với những dự dán thuộc diện này, nếu không được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư không được tiến hành, ngược lại nếu được chấp thuận thì thuộc các trường hợp: dự án của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ cấp Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư có thể triển khai dự án khi nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

Hay dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài, trong đó nhà đầu tư nước ngoài sở hữu 51% trở lên (theo quy đinh tại khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư) thì phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 36. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ cấp Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư và khi đó nhà đầu tư mới được triển khai dự án.

Trong khi đó, với những dự án không thuộc diện phải chấp nhận chủ trương đầu tư, những dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong đó nhà đầu tư nước ngoài sở hữu dưới 51% thì sẽ không phải thực hiện bất kỳ thủ tục nào liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi triển khai dự án đầu tư.

Quy định tại Luật Đầu tư là vậy, tuy nhiên, khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở lại quy định, đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Các trường hợp và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của các dự án đầu tư về nhà ở được quy định chi tiết tại Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, theo quy định này thì bất kỳ dự án xây dựng nhà ở nào cũng phải thực hiện thủ tục liên quan đến đầu tư trước khi triển khai dự án.

Luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty TNHH luật Hà Việt cho biết, theo quy định tại khoản 3 Điều 76 Luật Đầu tư 2020, thì Điều 75 Luật Đầu tư 2014 vẫn có hiệu lực thi hành về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh, trong đó sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng thương mại, như: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” và sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở “Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”.

“Các quy định này gây rất nhiều vướng mắc cho các địa phương, khi được hiểu, tất cả các dự án nhà ở thì phải có đất ở, đây là quy định không phù hợp trong trường hợp chủ đầu tư có quỹ đất hợp pháp khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở đã được xem xét phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng thì được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở”, Luật sư Luân chia sẻ. 

Theo Luật sư Luân, khi các quy định cho thấy sự thiếu thống nhất sẽ khiến cả cơ quan quản lý Nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào.

Thực tế, đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần; nhiều địa phương khác lại yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.